物流地产投资风险

风险特征

一般风险具有客观性、随机性、潜在性、突发性和相对性，物流地产项目也不例外。由于物流地产项目具有初期投资金额较大、回报率小、周期长等特点，我国物流地产风险除了具有一般风险的典型特征外，还具有自身特点。

风险多样性显著。我国物流地产的市场成熟度与国外相比具有较大差距，物流地产项目在融资和开发模式，及其在后期的运营管理上都处于摸索阶段，在整个开发过程中涉及到的部门众多，并且面对的目标客户群体更加复杂，因此我国物流地产的风险因素更加复杂多样。同时由于项目的投资回收期较长，在运营期间由不确定因素导致的风险概率也会相对更高一些。种种因素相作用使得我国物流地产的风险多样性显著。

风险阶段性明显。风险因素的种类及其大小会随着项目的进程和时间的推移发生变化。例如在物流地产项目的可行性研究阶段，政策的不确定性带来的风险会比其它风险相对较大些，并且风险随着项目可研的进行而增加，最终在可研结束时增至最大；在项目的建设阶段，技术风险会呈现出上升趋势，成为该阶段的主要风险；在项目的运营初期，项目因为刚刚步入市场因此对市场经济的变动较为敏感，运营风险开始逐步增大；而项目进入稳定运营期后，经济和市场风险开始逐渐变小。风险因素的种类和大小在各个阶段有所不同，但是整体上又有一定的共性。

风险的非均衡性。在我国物流地产的开发和运营过程中，各种风险对项目造成的影响程度是不一样的。从项目的全过程来看，由于市场经济原因所引发的风险最高，而由于国家政策和社会风险所产生的风险相对低一些，由于自然原因和技术原因所产生的风险最低。这是由物流地产项目的开发运营模式以及市场环境所决定的。

研究存在的问题

物流地产投资经济评价中缺乏风险意识。随着改革开放深入、市场竞争的加剧以及不断加强的对外经济合作，企业对于风险管理有了一定的认识，但是风险专业知识的欠缺导致了项目的各方一方面不够清楚其所面临的风险，另一方面缺乏管理的经验，管理手段落后，缺乏主动的风险管控，而即使是对风险管理计划有所制订，也由于忽视了风险的阶段性，导致制订风险计划没有重点，很难做到防范措施的很好实施。另外，项目实施者和投资者由于存在利益的博弈，双方信息没办法做到充分沟通。可行性研究工作者在辅助投资决策时往往只是单纯的从财务数据方面进行盈利或者偿债能力的论证，风险分析只是一笔带过，这些主观上对风险的不重视，进而造成风险评价方法及理论研究工作的落后。

没有构建系统、完整的物流地产风险管理理论框架，研究方法落后。物流地产项目风险管理应该综合物流地产项目投资理论与风险管理理论的研究。由于物流地产项目风险管理本质上属于风险管理，因此在研究的过程中可以参照风险管理的理论与观点，但是不应该脱离物流地产项目自身的特点，即是投资风险管理必须有针对性，须得构建一个系统、完整的以物流地产风险为对象的管理框架。目前物流地产理论研究还没形成体系，更别说其风险管理理论框架了。另外，物流地产项目投资风险评价手段是比较落后的，当前的物流地产项目投资风险评价时主要采用定性方法，定量的分析方法使用不多。在物流地产项目投资风险评价中分析人员多采用传统的专家调查的定性方法，也有学者运用概率方法来进行定量分析，但这种方法存在的一个最大的缺陷在于很不容易取得风险因素变量的概率分布，另外不确定不完全是随机性，因此概率分析评价方法在实际应用特别是对物流地产的实际操作中具有相当大的局限性。

照搬一般的风险投资评价方法，风险评价指标欠缺。物流地产项目的投资风险评价不能忽视项目本身投资的特点，而照搬一般的风险投资评价方法。专家调查法、层次分析法AHP、模糊综合评价法、神经网络法在当前的风险研究中得到了广泛的应用，但是，从研究对象来看这些理论结合物流地产项目特点而进行的研究几乎是空白。而从指标体系来看，目前财务方面的风险评价指标很多，如NPV、FIRR、BEQ等，但往往不能一步到位直接评价，需综合计算；其次，判断的标准是多项指标，而不是一个确定的指标，因此会招致不同的评价结果。